以房养老遭遇三重阻碍,新民周刊

摘要:年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。这就是以房养老所描绘的生活。
养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,养儿…

日前,北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会,探讨了以房养老到底可不可行、房产是否能成为老人晚年的保障等问题。

很多人对此产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

  “年轻时贷款买房,到60岁临近退休时把房贷还清,然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构,这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用,使其晚年衣食无忧,直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。

“你留下房子,我为你养老。”目前,以房养老正成为受热捧的新型养老方式。所谓以房养老,即老人将产权房抵押给银行等金融机构,定期获得一定数额的养老金或者享受老年公寓提供的服务。房主去世后,该房产将被出售,所得钱款用来归还贷款,升值部分归抵押权人所有。然而,各地试点以房养老业务却先后纷纷告停。

  每个人都会老去,尤其在老龄化、少子化的中国,政府对养老政策的一举一动都会引发热议。

  养老靠儿子还是靠房子?随着我国逐步进入老龄化社会,“养儿防老”的做法渐受掣肘,而“以房养老”的观念正风生水起。“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能,人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是,拥有了房产,又能否保证老有所养?

日前,北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会,探讨了以房养老到底可不可行、房产是否能成为老人晚年的保障等问题。

  前一阵子“延迟退休”的讨论尚未平息,“以房养老”的提议又被推到了风口浪尖——9月13日,国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。11天后,由民政部牵头,保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会,对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论,试点方案按计划将在
2014年一季度出台。

  新型养老方式风生水起

以房养老 进展缓慢

  早在两年前,本刊就发表过《以房养老,痴人说梦》的文章,当时“以房养老”在国内遇到的问题到今天依然存在。2001年就开始研究“以房养老”的浙江大学经济学院财政学系柴效武教授告诉《新民周刊》,
“以房养老”的方式有20多种,政府偏偏选了操作难度较大、风险较高的“倒按揭”,推广也不容易。

  訾老先生今年83岁,居住在上海市田林新村。3年前,老人决定将自己居住的房子出售再租赁,用所得的房款支付房租,以此改善生活,颐养天年。经过协商,老人将房子卖给杭先生。双方在签订房屋买卖合同前,曾达成口头协议,即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里,只不过每月支付租金给杭先生,允许
“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天,双方办理了产权转移登记手续,权利人变更为杭先生。可是不久后,杭先生将訾老先生告至法院,要求其交付房屋。

实际上,以房养老在我国并不是一个新兴产业,上海公积金管理中心早在2007年就开展了以房养老试点工作,但真正符合条件的老年申请者很少。据了解,由于房价的不确定性和房屋产权只有70年等因素,上海市公积金管理中心开展以房养老业务试点工作期间,成功的案例并不多。

  如果明年一季度的试点方案没有对各种疑问给出明晰解释,“以房养老”难逃“雷声大,雨点小”的尴尬结局。

  法院认为,该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定,又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题,其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此,法院判决,杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。

北京晨夕法律服务中心一直努力发展以房养老业务,但总是碰壁。该中心对北京大栅栏街道9个社区14967名60岁以上的老人进行了调研,发现老年人占常住人口总数的26%左右。但这些老人大部分住的都是承租公房,承租公房无法抵押、转租、出售,制约了以房养老业务的深入开展。

疑问一:养老不能靠政府?

  随着老龄化社会的来临,养老问题日渐严峻。老年人出于提高自己晚年生活质量的需要,通过盘活房屋价值,为自己提供一笔丰厚的养老金,不失为养老保障的一种有益补充。上海一项“以房养老”潜在需求调查显示,20.45%的受访者表示愿意参加,27.79%的受访者表示可能会参加。

北京晨夕法律服务中心律师张丑俊告诉记者,大栅栏地区的房屋普遍年代较久远,质量较差,如果不考虑区位因素及拆迁可能带来的收益,房屋评估价格可能会偏低,对银行等机构来说,同意将这些房屋作为抵押物将面临一定的风险。

  此次国务院提出的“老年人住房反向抵押养老保险”,主要是指老年家庭向专业机构出售房产,机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,也就是一种“倒按揭”,房主继续居住直到去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归机构所有。

  然而,“以房养老”模式在实际运作中有点“雷声大、雨点小”。《法制日报》记者了解到,2007年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”
模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。

以房养老业务在中国这样一个老龄化严重的国度虽然备受关注,却总是进展缓慢,主要受房屋产权只有70年、房价面临下行风险和到期处理风险、民众养老观念普遍落后、需求量偏小等因素的影响。”张丑俊说。

  很多人对此却产生抵触情绪,因为大家觉得这是政府在推卸责任、“算计”老百姓房子。为此,官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。民政部副部长窦玉沛解释,“以房养老”是自愿的、自主选择的行为,“还只是试点性举措”。

  但在试点中,职能部门发现真正符合条件的申请者很少,真正成功者更是寥寥无几,试点无奈停止。而一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球,不过,接球的老人很少,相关业务也相继不了了之。

看上去很美 障碍很多

  事实证明,此前多地的相关试点并不顺利。自2007年以来,包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”,但均因效果不佳而停止。“这些产品设计缺陷太大,随便就能挑出一大堆毛病。”柴效武无奈地表示。

  “以房养老”仅是锦上添花

以房养老观念与中国传统观念存在冲突。与会专家表示,许多人贷款买房,辛苦一生赚钱还贷,临近退休才还清贷款,虽然没有太多积蓄来养老,但是还是选择将房子留给子女。许多老人难以接受自己辛苦一辈子赚钱买的房子最后成了别人的,只有留给下一代才安心。

  去年春天开始,华东师范大学金融与统计学院院长,博士生导师汪荣明教授指导6名本科生开展“以精算模型为核心的中国反向抵押贷款式养老模式研究”,课题组总结了国内五种“以房养老”试点模式的失败原因:缺乏政府等有公信力的中间机构介入,无法取信于广大老年人;项目实施者的利益导向使得广大与其处于博弈关系中的老年人望而却步;无法满足老年人的收益预期;不能有效规避风险;不适应中国老年人的社会心理;没有考虑老年人的生命因素,使实施者与参与者双方都面临巨大风险。

  《法制日报》记者对上海部分老人随机调查发现,他们普遍坦言自己在感情上难以接受“以房养老”模式,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,维持日常生活还行,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。

与会的金融界人士也表示,推出以房养老金融产品的最大阻力是金融机构的犹豫,他们担心房价下跌。目前,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险随着时间的推移而不断减小,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。

疑问二:70年产权怎么解决?

  上海老年学学会秘书长孙鹏镖也认为,老人对“倒按揭”的养老模式很难接受。很多老人不愿老来卖房,双手空空而去,而且害怕造成家庭纠纷。另外,该政策需要对房产进行合理评估,如果操作不当,可能存在的财产损失问题让多数老人担心。

就职于广安控股有限公司的李淑文认为,鉴于社会保障经费不足以及家庭结构的变迁,倒按揭可作为未来养老的一种选择,但还需要完善法律、房产估算体系等,否则,可能会导致纠纷的产生。此外,推行以房养老制度还要面临现实瓶颈,要求老人与子女分开居住,老人拥有房子的产权。在我国,经济条件尚可的老人没有以房养老的必要,经济条件不好的老人并不具备以房养老的条件。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。虽然2007年10月1日实施的《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。

  在经济学博士马红漫看来,在数千年“养儿防老”的传统观念下,“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。老人将房屋抵押给金融机构意味着将彻底破坏与子女之间的隐性契约,这或将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀。许多老人认为这样做是得不偿失的。

路漫漫 仍在摸索

  柴效武认为,政府需要对住宅土地使用年限满70年后的处理方案进行明确。除产权有年限外,“倒按揭”业务的唯一抵押物就是房产,但房产还存在贬值、拆迁、灭失的风险:“如果建筑不到70年就损毁了呢?很多金融机构不愿做倒按揭项目,主要是看不到盈利点,所以没有积极性。银行现在赚钱很容易,没有必要做这种长期又不确定的产品。”

  上海大学社会学教授顾骏指出,随着目前的房价高涨,许多年轻人买不起房,父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产,就等于把亲情也给“按揭”了。而高企的房价,已经让拥有一套自己的住房绝非易事,更难提“以房养老”。

中国政法大学社会法研究所教授赵红梅表示,以房养老的形式很多,国外也有一些成功经验,总体包括以下几种形式:一是出售自有住房,入住养老机构,以房款补贴养老;二是将自有房屋出租,到养老机构生活,以租金补贴来养老;三是售出较大的住房,购买或租赁较小的住房,用差价来养老;四是将自有住房出售,再与购房者签署长期租赁协议,仍然住在原来的房屋里,用购房款交养老金;五是通过金融或房屋机构买断老年人的自有住房产权,银行机构通过测算,定期给予老年人养老补贴,老年人仍然可以在原来的住房里终身居住。

疑问三:房价未来会跌吗?

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